天正高天乐再创业房地产
与上海、杭州等长三角地区的城市不同,南京楼市一向低调潜行.这样的市场,在国八条的调控下,开发商中国天正集团高天乐却"出位"了.南京城中板块天正湖滨花园项目(以下简称南京天正湖滨)的运作,创业促成了该集团产业发展转型定位.
作为中国第三大低压电器企业的中国天正集团,以输变电设备为主导,集制造、贸易、科研、投资、服务为一体的大型企业集团,2005年产值达60多亿元.
"房地产业是今后天正的第二主业."素有儒商之称的中国天正集团董事长高天乐,沉稳的语气里也难掩喜悦.
据了解,南京天正湖滨分两期开发,计划开发建筑面积15万平方米.目前总投资开发投入资金6亿多元,8月份已经开始面市销售,目前资金回笼已经1亿多元.从投入到回笼,整个周期不到两年.
2005年元月,天正集团斥资5.2亿元夺得南京地王——南汽北地.该地块由南汽地块分割而成.2004年10月,南汽地块因标价8.5亿元而流拍,之后被分割成北地与南地两大板块,标价为5.2亿元和3.3亿元.天正所得地块在当时的南京堪称地王.
当时与南京相邻的上海,房价正以疯狂的姿势扶摇直上,而南京没有这种狂热.有<南京楼市白皮书>披露了南京楼市稳健步行的特色.2003年南京市商品房供不应求矛盾较为突出,全年供销比例为0.81:1,摇号、排队买房普遍.而进入2004年后,全市商品房累计上市1025万平方米,同比增长34%;全市预销售808万平方米,同比增长16.5%.
一场争夺式的冲刺在南京开战.2003年下半年以来,上海的开发商纷纷移战南京,天正也是其中一员.
国家宏观调控组合拳在天正拿下地王两个来月后开始出击.央行房贷新政下,南京楼市虽没像上海、杭州等长三角城市的`跌宕经历,却也遭遇了沉闷.
根据南京网上房地产统计,自从2005年6月1日新政实施当月,入网销售楼盘(与5月均价比),涨幅为负数的楼盘有58家.全市5月均价为每平方米4700多元,6月下跌至每平方米4200多元.
央行的房贷新政进一步严控了开发资金.业界人士纷纷预言:新政下,没有资金实力的开发商将出局.
根据土地款拨付协议,天正5.2亿元的土地款必须在2005年内分两期付清,第一期2.8亿元,二期2.4亿元.
而5.2亿元并非是个小数目,是地块拆迁给了天正时间上的缓解.
2003年,天正成立天正南京置业有限公司,主要负责当地的投资项目.
天正整个项目运作资金开始启动了.据具体负责该项目的天正执行总裁何捷透露,整个资本运作由整个集团操作.首批土地款中,以集团贷得的银行资本占1亿元,股东1亿元,其余部分为天正南京置业有限公司自有资金.
其实,天正共有200多名股东.2005年三四月间,集团召集股东到南京当地考察项目.当时,约有四五十名股东要求参股投资该房地产开发项目.这个意向缓解了新政挤压房地产市场给天正湖滨形成的压力.
首批土地款拨付后,项目资金链开始常规性运转.2005年11月,一期价值2.8亿元的土地进入银行抵押贷款,贷得资金2亿元.可想而知,等到南汽北地二期拆迁完毕后,土地款问题已经迎刃而解.
天正湖滨住宅总户数约560户.高层住宅充分利用景观优势,项目中的联排花园洋房,"天正湖滨"借势欲成为2006年南京楼市的领军楼盘.
"不仅要打造出更大的利润空间,也要打造出天正团队的品牌."何捷介绍,项目决策层初始分析,楼盘的地理地段较好,但得房率较低,较旁边的汇林绿洲相比,如果得到实际的居住面积,每100平方米差了近10平方米,如果按10000元/平方米计,就少赚了10万元.
